不動產合夥投資的問題,請問大家的意見~ - 創業

之前在上海買的房子已經都隔好穩定出租了
有考慮繼續複製操作,所以想跟幾個親朋募資,想聽聽大家的意見

現況:
我買了一間房50坪大,在陸家嘴(大概等同上海的信義計畫區)
房子總花費 1900 萬,房價 1650 萬,稅費 250 萬
此房交易時在銀行估價 2500 萬
目前收租約 55000/月,預估是四年後賣掉(五年內賣有稅的問題)


我想的兩個操作方案
PS:以下講的房價都是指賣掉房子,付完稅費以及利息的淨所得

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1:單純投資,漲多少賺多少
假設投資 100 萬
A:房價 1900->3800 四年後回收 200 萬
B:房價 1900->5700 四年後回收 300 萬

風險就是跌價了按損失賠
C 房價 1900->950 四年後回收 50 萬

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2:以合夥投資公司的概念進行投資
我在大陸前置作業了快兩年才取得
在上海買房的資格以及在local經營找到便宜案子
這方面投入包含
a:前置作業成本
b:我的人力成本
c:裝潢隔間費用
d:風險貼現

整個包裹我想定價 800 萬,換句話說
假初期先投資 100 萬,就是認 12.5%
接下來每個月付1/8房貸金額(約1.25萬,賣房時即可回收)
A:房價 1900->3800 ,四年後淨賺 235 萬
B:房價 1900->5700 ,四年後淨賺 475 萬

租金做為管理維修儲備金,因應各種不時之需,出售時找補!

風險比較大
A:房價 1900->950 ,四年後丟給銀行一毛都拿不回來
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實際上的操作用合約來約定彼此的權利義務
給投資者的保障會依投資金額設定相對應的抵押權

我是覺得一般人會比較傾向第一種投資方式
直觀,簡單又易懂!
第二種要複雜的多,一般人感覺比較不能接受人力機會成本跟風險貼現的概念
想聽聽大家的想法~

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