旅館租屋糾紛..可憐的房東請高手幫忙 - 加盟

這故事有點長.是一間旅館從租屋到賣屋的過程....房東一路真心對待承租方最後卻被敲竹桿....我從去年開始到現在逐一詳述..麻煩各位高手幫忙...看看我是否有可能訴訟請求賠償的部份..>"<
旅社租賃至賣屋細節原由
2009年
11月底12月初乙方來訪談說自己是經營旅館幾十年老手對租賃本旅社有意願
經甲方多次告之甲方將付出之成本與確認乙方之經營心意決心並談好契約與交屋細節後後.甲方同意租屋意願..(並說明甲方年後將開始回歸本行到新公司做新的工作)
Ps: 1.(乙方與我爸過世前一年有來談過.當時是談月租7萬元.但我說因現在景氣不好我自動降為65000.而且強調誠信原則.講好的事 就不要更改.所以堅持公證保證雙方權益).
.細節部分:
點交物品清單.跟現有房客跟現任員工之處置.結論是交空屋-房客與員工全部清空/房租月租65000
/押金30萬/租約2年 期他詳情見租賃契約)
(清空房客包月住戶這也是營業額慘淡的最主要原因.其他原因警察臨檢跟下雨.跟經營策略)
甲方成本支出部份:
3名人員的譴散(兩個櫃台一個打掃).冷氣的修理更新.原本住在店裡的家人 租屋安置/房租/押金/搬家遷移/傢俱/家電寢具的購買..雜支等.就已經不只於乙方所支付的30萬元押金.
乙方龜毛到連整棟燈泡要求我從黃光改成白光我都答應
2010年
1月中旬收受乙方訂金10萬元.隔日馬上照與乙方約定之要求把所有冷氣故障部份都修理好/換新
2月1日甲乙雙方簽約公證(經協調由甲方支出公證費6000)
甲方還很誠意的先幫乙方繳交-3月份(12號才到期)到期的公共意外責任險跟4500元跟2月份4號到期第四台費用4000元
2月5日交屋並點交清單物品.甲方並當日至電力公司繳交至2月5日電費(水費單到現在還沒來所以沒繳)
2月7日晚上乙方連call多通電話來電告知全棟第4台不能看..要求甲方火速做計程車前往處理
(結果只是因為乙方清理房屋插座時把第四台電源插頭拔掉了..甲方當時一整個無言)
2月19-24日乙方來電說有物品跟房內設備故障(含5號當天點交的電熱水瓶4隻..過一天又說還不夠2隻)
所以於2月20日在富邦購物網訂購4隻電熱瓶23日追加訂購2隻直接送至旅社
2月24日支付乙方所提房間設備修復10300元(明細見附件-估價單-但契約明明是寫現況交屋)
2月底左右再乙方多次請求/降價威脅退租/換人經營後.甲方同意乙方4月份開始房租降一萬元為55000元整
3月4日乙方告知無意再經營將找人接手(在同時或之前乙方已開始找尋其他旅館同行競業或友人親戚來看屋接手並告知生意不好只做一個月4萬元.連來消防檢查的廠商也告知-這也是事後甲方願意賤賣房屋脫手大部份動機之一.乙方自己生意做不起來.但50多年老店與本人旅館工會監事身份聲譽毀於一旦.再者乙方這次租屋毫無誠意可言.甲方不信任乙方所再找的接手人選甚至怕乙方找人頭頂替簽約人與保證人租約造成甲方無以估算的損失)
3月5日經甲方來電.乙方才告知租金付不出來得於9號才能匯(為什麼4號聯絡時不講?!)
(當晚甲方好意自費幫乙方在yahoo拍賣刊登2個月套房出租廣告)
3月8日仲介來店訪洽詢有買家有意購買房屋出售意願.但因甲方不在乙方拿甲方名片給仲介
經仲介電話聯絡後至甲方住所與甲方詳談後.甲方同意先簽專賣契約

乙方來電說也要找買家來買(當時已表明要賺抽成傭金).並當晚有一名乙方親戚來電洽詢
消防檢查廠商(xx機電吳先生)也打電話來關心-並說也幫忙要找買家(也是乙方告知)
同業(xx旅社)也打電話來關心-並表明有興趣購買(也是乙方告知)(並連之前租金降價他也知道)
3月9日
乙方下午匯款3月份租金65000元整.下午甲方與仲介正式簽專賣契約/晚上仲介告知買方有意願購買希望面談.甲方仲介買方3方洽談後.甲方同意將房屋售出 並當場電話告知乙方房屋已經賣出跟洽詢乙方後續退款金額事項(((當時電話約定是40萬後來乙方又來電希望再加一點所以改41萬-包含30萬押金3月份房租65000補貼乙方各方面進貨損耗45000))))並討論契約結束交屋日期是下月或下下個月.但甲方因考量到乙方成本之虧損(多一個月多一個月的租金跟人事成本水電..等)還有交屋後的空窗期..5號與乙方租屋契約結束.但與買方9號交屋沒鐵門可關而且沒人可以去顧店-所以交屋日期提早為3月14日於是買方將馬上找人去做鐵門.所以3月份至14日前乙方可照常營業但甲方好意將不算乙方任何一天房租租金
(到這時為止甲方還多方替乙方設想不想為難乙方...不然甲方不賣房屋堅持走完兩年或兩個月的合約.乙方起碼再損失幾十到上百萬.甲方則毫無損失淨收每月房租)
已更新項目:
3月10日
中下午:仲介來電說明乙方(其保證人)要跟他們索取賣屋紅包-仲介當然不予理會.買方又跟乙方沒關係
傍晚:
乙方來電說有事情需談談 .甲方一口同意並火速座計程車於5:50分到達乙方三重與乙方洽談 這時店內有乙方本人(全場機乎沒講話)/親戚(女)/乙方弟弟
談論重點:
乙方親戚說乙方說不做要找人接手只是隨便說說 現在他們要接手 他們做生意可能馬上就會變好
甲方如果不續租乙方要求退押金外還有3月份房租外加房租6個月之違約金-一共七十六萬5千元整
本來昨天已經與乙方協議好的41萬買家也同意先從履保金先提播40萬.只好後來再請賣家追加提播40萬
(中間甲方當然與乙方有些言語衝突)
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這時仲介打電話至甲方說乙方不讓買方的工作人員施做鐵門
這時甲方礙於不想影響14號買方交屋權益與再場都是他們的人講不過也打不過更因為一整晚忙碌到沒睡
整個高血壓鐵糖跟心臟都受不了所以只好同意簽下同意書同意支付乙方76萬5000(自認違約)並約定付款項後14日交屋與取消合約關係
3月12日(乙方當場轉匯60萬至其他銀行戶頭)
下午2點半左右於合作金庫五股分行提出76萬5000現金支付乙方.乙方現場收取.並簽收收劇於甲方
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註:1.三月以前日期可能會有誤差 但誤差值不會太大
2.2009年3-6月有找過同一個仲介想處理掉旅社 但是因甲方家母5月過世所以做罷
3.甲方本行是美工人員 但因3年前家父過世才回家接這間旅館.之前10多年都住外面工作不管店務
訴訟部份
主張:1.甲方是否有違約? 甲方是在乙方告知不做後才賣掉房子 甚至當時也與乙方有電話確認當時仲介跟買方都在?而且是否能從下條品牌概念判定為是乙方先違約-侵犯甲方權利
(只是雙方都沒任何書面文字資料.只有甲方在10號不得以簽的同意書)
主張:2.針對乙方對甲方身份/精神/與店的聲譽損害部份 能否請求懲罰性賠償?
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品牌概念.
你加盟美而美或左單奴會因為一個月的經營失敗虧損而再同行競業間找尋人接手嗎?甚至不惜讓他們知道月營業額跟房內設備裝潢.雖然乙方是代理業者 但其洩露商業機密的行為嚴重侵犯甲方店家50多年商譽與負責人的名譽.導致甲方賤價快速賣掉未來幾年有極大增值空間的旅社.現在有人花幾百萬旅館牌都請不下來 我確這樣就把他清掉了而且房子只以1145萬的金額賤賣掉
5 個已更新項目:
再者
甲方自認為從合約還沒開始到要賣房子都還處處對乙方百般容忍禮遇.光一個月不到的時間甲方光花去三重與乙方溝通處理事項車錢就起碼3000-4000(新莊到三重來回差不多400.有時從別的地方趕去更貴)更不要說甲方每次去找乙方還帶餐點給乙方吃.過年還送禮等等
甲方誠意不夠嗎?甲方有任何一點虧欠乙方嗎?乙方只聽到甲方賣了房子就想敲竹桿
(在決定當下要賣房子時還決定退還乙方當天才匯的3月份租金還有押金30萬甚至還要補貼他45000損耗)
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甲方在吃虧到-在個人損失不算跟乙方食言跟侵權的部份前提下還在替乙方設想減輕乙方虧損!-
乙方從頭到尾交給甲方的金額也只有43萬.甲方都已經要退乙方41萬了乙方還不滿足還要求甲方賠6個月
租金.士可忍孰不可忍!!而且還是用人海戰術圍勦精神不佳身體不舒服的甲方
甲方人好/脾氣好/甚至是賣掉祖厝這些都不代表乙方可以得寸進尺的欺負甲方
最後
甲方痛恨乙方這種說話不算話 /見錢眼開想趁機敲竹槓/把別的人好意信任當狗屎在地上踩的人
因而決定提起訴訟希望要求懲罰性金額!
7 個已更新項目:
問題:-提告侵權跟違約的話-
1此訴訟是否會引響買屋之買家權利?
(14號交屋-導致買賣交易無效?)
2.執行面困難度?如舉證或是??
3.訴訟成功率?時間?費用?..等等 這些是我自己想的 不知各位高手有沒別的想法可以幫忙一下
8 個已更新項目:
補充一下原始契約內容(不含物品點交清單)
房屋租賃契約
立契約書人：
出租人：xxx（以下簡稱甲方）
承租人：○○○ （以下簡稱乙方）
今甲、乙雙方因房屋租賃事件，訂立本契約，以供雙方遵守。
壹、租賃物標示及使用範圍：
台北縣三重市xx路xx段xxx號xx樓
貳、租賃期間：自民國99年02月01日起，至民國100年01月31日止。
參、租金：
（一）租金為每個月新台幣(以下同)陸萬伍仟元整，乙方需於每月五日將租金匯款至甲方指定之合作金庫銀行123456789帳戶中。
9 個已更新項目:
（二）押租金或保證金：參拾萬元整，甲方已收訖。（乙方不得主張押租金或保證金抵扣租金）乙方交付甲方之上列金額，於租賃期限屆滿或中途終止，乙方搬遷交還租賃物後（包括遷移營業或戶籍地址），甲方應無息返還。但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得抵扣之。
肆、承租人之義務：
一、乙方就租賃物，限於供營業(旅館，但不得從事八大行業使用)之用，非經甲方書面同意，不得變更用途。
10 個已更新項目:
二、租賃物及週圍現有空地部分，乙方不得建築房屋或添設其他工作物。
三、乙方就租賃物，為使用便利或美觀而增設、改造或裝飾，甲方已同意，但不得損害原有建築，其費用由乙方自行負擔。租期屆滿或終止租約，乙方於交還房屋時，應回復租賃物之原狀，不得要求甲方補償。
四、乙方應以善良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺事項注意，致租賃物毀損或滅失時，或因重大過失而失火，應由甲乙方雙協議處理，應自費修復或以金錢賠償之。乙方並不得於租賃物內，放置有爆炸性、危險性或違禁性物品。消防設備或其他依法須設置之配備，由乙方負責自費購置備用。
11 個已更新項目:
五、乙方積欠租金逾兩個月以上經催告而不給付者，或未繳納水電費致水、電公司通知催繳時，含違反使用目的或違反第肆條第一項至第五項規定之一者，甲方得終止租約收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。包括一切訴訟費、律師費。但乙方超過壹個月未付租金，甲方得斷水斷電。
六、租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求。如有遲延，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應按日支付每日房租貳倍計算之違約金，直至遷出之日止。
七、期滿或終止租約，乙方搬遷後，留置部份傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視為廢物，任憑甲方處置，乙方不得異議，倘甲方因而受有損害時，乙方應賠償之。
12 個已更新項目:
八、乙方不得將租賃物做違法使用，如乙方違法使用致甲方遭受政府處罰，乙方應負責承擔甲方一切損失，包括訴訟費、律師費及應繳納之罰緩。甲方並得終止本租賃契約。
伍、出租人之義務：
一、租賃物自然耗損及天災或其他非歸責於乙方之意外災害所致之損壞，由甲方負責修復。
二、甲方保證有權出租租賃物，若因第三人出面主張權利，致乙方受損，甲方願賠償乙方因此所受之損失。
陸、稅捐負擔：租期內，租賃物之地價稅、房屋稅，由甲方負擔。乙方所用之水電費、瓦斯費、大樓管理費，由乙方負擔。
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柒、租賃關係消滅：
一、租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂立書面契約。
二、租期屆滿時，不須甲方預先通知，租賃關係當然消滅。
捌、補充法規：本契約未規定事項，依民法及土地法之規定辦理。
玖、管轄法院：雙方同意於本契約發生糾紛時，以租賃物所在地之地方法院為訴訟管轄。
拾、強制執行：承租人如不於租期屆滿時，交還租賃標的物，或不依約給付租金，或違約時不履行違約金，均應受強制執行。出租人於租賃期間屆滿時，如不交還保證金，亦應逕受強制執行。
拾壹、送達及不送達之處置：出租人與承租人雙方相互間之通知，應以本公證書所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達或拒收者，以郵局第一次投遞之日期為合法送達之日期
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拾貳、連帶保證人：就承租人之債務負完全保證責任並拋棄先訴抗辯權。公證書載明逕受強制執行時其效力亦及之。
拾參、租賃物內甲方留有家具設備(如附件點交清單)供乙方使用，租期屆滿或中途終止租約，乙方需以可堪用狀態返還甲方。
15 個已更新項目:
拾伍、其他：
一.甲方提供座落於台北縣三重市xx路xx段xxx號xx樓
　　現有旅館及其裝潢/(設備-如附件1)予乙方使用經營兩年，契約續
　　存期間若有毀損之情形，乙方應負修復之責。契約終止後，乙方應將其
　　原狀點交歸還甲方，若有毀損情形，乙方應照價賠償之，乙方不得有議異。
二.乙方簽約者為實際經營者本人，不得由他人頂替，也不得私自將其經營權　
　轉交他人，更不能將本旅社用於借貸或旅社經營以外之用途，如乙方無意
　經營要轉交其他團隊經營本契約屬無效，應與甲方協議甲方同意後再從新
　簽訂契約，其中所衍生之公證/律師與所有費用概由原乙方支付乙方不得有
　議異。
16 個已更新項目:
三、契約簽立時甲方應結清當日之水電費與他項所應付之款項全數繳清後點交於乙方，反之契約結束時，乙方需結清當日之水電費與他項所應付之款項全數繳清後點交於甲方。
　四、契約期間乙方需繳清所有之水費.電費.電話費.公共意外責任險.公安檢查.消防檢查等法令檢驗與經營所需之耗材進貨與資格證照成本，不得有欠繳之行為，否則乙方連同保證人需連帶附一切法律與賠償責任。
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五、甲方將其旅社經營權與設備點交乙方後，乙方即為本旅社之實際經營者/負責人，爾後如因違反法令而涉民/刑事責任，概由乙方負責，與甲方無涉，若因此致甲方任何權利受損，乙方除賠償甲方外，甲方得因乙方之違約而逕行終止本合約，當中所有造成之損失與所有費用，概由乙方負責，乙方不得議異。
六、契約期間，乙方不得以任何理由中止本契約，否則視同違約，乙方不得異議。
七、契約期間，甲方如提前解約需2個月前告知，並應無息全額退還乙方保證金。
八、每次兩年期約滿前，如雙方無議異表示，得以同一內容繼續延長兩年，期後每兩年期屆時亦同。
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九、本契約一式 參份 由甲、乙雙方各執一份，並由公證人處理一切法律公證事宜。本次契約所需費用由甲方支出

中華民國 玖拾玖 年 貳 月 壹 日
立契約書人：
出租人：○○○ ˍˍˍˍˍˍ
承租人：○○○ ˍˍˍˍˍˍ
連帶保證人：○○○　ˍˍˍˍˍˍ
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其實簡單的說 就是他口頭跟我說他生意不好一個月只做4萬他不想做了要換人接手 並在親戚同業間找人來看屋
但我考慮的因素是這消息在同業間會對店裡聲望造成傷害(我們是50多年老店..說一個月只做4萬這種事傳出去別人同業會怎麼講我們這間店 跟我這個負責人甚至是家族??甚至不快點處理的話未來談判籌碼會變的更不值錢名聲更臭.)