租店面打契約但房東不讓我頂讓的問題 - 加盟

您好：在租賃關係存續中，承租人基於個人因素，向房東提出想將所承租之店面頂讓給他人之請求，但是遭到房東拒絕。依照民法第443條規定租賃物為房屋者，除了租任契約書中有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。因為頂讓是包含租賃權都要轉移給他人，若是房東不同意，承租人只能以轉租的方式來進行，一直到契約屆滿為止。當契約屆滿後，承租人不再繼續租賃關係，而且房東仍不同意承租人將店面頂讓他人，對於承租人當初原本店面之裝潢與各項生財器具，皆屬於承租人所有，因此承租人有權將之拆除或是變賣。而且因為當初承租人頂下這家店面時，對於店面的裝潢與各項設備已付出相當的費用，房東不能以民法第455條規定要求承租人返還房屋時，保持原有之生產力。理應依照民法第431條規定償還承租人相關有益費用，若是房東不同意償還承租人相當的費用，應准予承租人續約並轉租或是頂讓他人。當然依法理上，房東可以說承租人當初承租並且裝潢此店面時，屬於個人意願與房東無關。因此要求承租人在契約屆滿時，必需依照契約與民法相關規定返還房屋。承租人可能因為契約無特別約定，而且房東無法同意承租人所提出之要求事項，最終就是由調解委員會來裁定孰是孰非。其實在租賃的糾紛中，此項屬於最難解決的問題之一，其重點在於契約中如有特別約定，對於承租人或是房東都有相關的保障；若是都無相關約定，當一切都以法律規定來執行時，承租人一定都會比較吃虧。因此無論訂定任何契約，一定要詳細註明相關的約定，以免爾後發生糾紛或是爭議。參考法規民法第153條 契約之成立當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。第431條　有益費用之償還及工作物之取回承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。第443條　轉租之效力承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。第455條 租賃物之返還承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
2011-04-16 19:40:20 補充：
1.您所承租之房屋，房東都已同意二房東將部份區域轉租給他人，因此若是二房東不同意承租人將店面頂讓他人，或許可以與房東或是二房東以轉租他人方式來協調。
2.二房東與承租人簽訂的租賃契約，雖然二房東非房屋「所有人」，惟「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」（最高法院64年台上字第424號民事判例參照）。本件二房東與承租人簽訂的租賃契約，只要當事人互相就相關租賃條件表示意思一致者，契約即為成立。且依事實來看，租約之生效要件（當事人有行為能力、契約標的合法、可能、妥當、確定、意思表示健全無瑕疵）亦無缺乏，應認契約已成立生效。