請問"商三特(住3)"土地上的建築物，作為旅館使用的限 - 創業

小弟最近跟朋友在計畫想創業，在台北市經營一間小型的旅館
但在找房子的時候，發現不少繁華的地段，在都市計畫的土地分區上都是 "商三(住3)" 這類的土地
那如果想租用該土地上的建築物的其中1,2層，用來經營旅館
這時是屬於 "商三" 的 "允許使用"，還是屬於 "(住3) 的 "附條件允許使用" 呢？
之前又好像聽說，這似乎會關係到 "代金"，請問如果需要繳交代金的話，又是如何計算呢？
快要被這些複雜的法規搞昏了，希望這方面的專家可以指點一下，謝謝！
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一早打了 1999 市民熱線，然後在6,7次轉接之後，終於問到了問題的解答 . .
商三(住3) 這類的土地，該土地的分區原來是住宅區，經過都市的發展、重新核定後，可以變更作為商業區的土地來使用 (不管是變更建築物的使用 or 改建)。
只是變更的過程中，等於因為都市的發展而得利，因此有回饋機制的產生，也就是繳交代金 or 提供公共車位、公共空間 . . 所以要變更個成本滿高的
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但也因為幾乎沒什麼人肯花這樣的成本去變更，所以市府後來也重新修正了相關的規定：
變更「修訂臺北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」內有關商業區變更回饋相關規定案
http://www.dbaweb.tcg.gov.tw:8080/rules/front/Rule...
其中有一條：
『住宅區變更為商業區之基地，原分區依本市土地使用分區管制規則已附條件允許使用之項目，申請作變更後商業區許可之商業使用，免予回饋。』
所以以我們的狀況，如果建築物本身符合一些的條件，是可以變更使用項目，而不用繳交代金的 . . 只是條件不少就是了 @@"
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anyway, 謝謝兩位的建議 & 回答 ^^