買房/分租，用個人還是公司好呢?

※ 引述《sdhpipt (風颺的心)》之銘言： : ※ 引述《aaronpw (阿丸)》之銘言： : : 滿多中小公司年營業額在3000萬以下用擴大書審申報(不動產租賃1000萬以下) : : 且個人所得稅率較高時 有時候透過公司說不定比較省 要看個人狀況 : : 不過營業稅5%就是額外的負擔 : 嗯,擴大書審的純益率是根據 “營業額” 核定的 : 然後繳完營所稅之後再利用股東分紅分配 : 併入綜合所得稅申報 : 兩稅合一之後再補稅或退稅 : 我不覺得會比較省…. : 比如說年收租100萬 : 個人: 57萬 x 綜所稅率 : 公司: 4.76萬(營業稅) + 95.24萬 x 0.1(核定純益) x 綜所稅率(因為兩稅合一) : ^^^^^^^^^^^^^^ : 公司要想辦法找到很多支出憑證去攤掉那個營業稅 : 不然光營業稅的金額就不止自然人5%所得稅了 : 更何況自然人還一堆免稅額跟扣除額 : 個人綜所稅率較高時,用公司比較有利 : 因為核定純益率比較低 嗯嗯 因為之前有幫一個長輩試算 在他房產很多的情形下因為書審純益率僅收入的8% 即便加上5%的營業稅也還算划得來，例如 個人: 57萬x40% = 22.8萬 (邊際稅率，忽略各項扣除額 因本身就有其他類別收入可抵) 公司: 4.76萬 + 95.24萬 x 8%(書審率) x 17% x 40% = 7.8萬 只是給原PO文作者一個思考的方向，因為我也不知道他的收入是多少? 未來有沒有 實質創業並使用該公司的計畫(實質經營下有些成本可能就並非這邊的決策成本)? : : 看你的公司是不是未來真的有實際營運，若不是的話公司五人以下 : : 勞保不用成立投保單位 健保雖沒有此規定但通常跟勞保走 也是有人投保公會 : 健保的公司負責人不能保 “工會” 的 : 應該是職業工會,不是公會喔! :D 這個我本身了解 只是筆誤 謝謝指教 : 還有會計費用,你找記帳士幫你報稅 : 一年總要個15,000 ~ 20,000吧 : : 這點是真的 不過要看房客配不配合 : : 電話傳真是設總機才需要這麼多 沒有實質營運也可以用一支 : 一支至少差200以上,光是月租費就差很多 : 營業用是265不能抵通話費 : 住家用是70可抵25通話費,差很多 : : 另外營業用不動產房屋稅土地稅也會比較高 : : 不過應該可以申請最低1/6的使用，其他當一般使用或個人的自用住宅 : : 這點我也覺得很奇怪，因為設立公司時國稅局人員會私下去場勘 : : 有時候看門口有時問樓下管理員 一般我聽說都是5~6坪設一間公司合理 : : 這個比率不是很清楚 : 通常都會進去你公司直接看,只在樓下沒進去是失職喔! :D : 一般都是1/2營業1/2住家 : 有什麼特殊狀況才會給你到1/6 根據我創業的經驗還有問到好幾個創業朋友的經驗，是沒有聽到進來場勘的 是有在門口看招牌 這樣看來有很多公務員都失職了 : 更大的問題在於土增稅 : 土增有一生一屋或一生一次自用住宅稅率 : 你用公司持有就不能用了 : 用個人名義持有,想賣之前一年先遷戶籍進去 : 設好自用住宅再賣 : 如果持有時間長,省下來的錢可能差上百萬 只是個情境假設:若原PO一輩子就這間房子最值錢，在此前提下土增稅的問題就很重要了 但他若以後有其他房產投資，也許其他房產更適合利用此優惠 不過實價登錄後土地公告現值與房屋評定現值是有可能大幅調升 但如前面所說 若個人稅率很高時 活得越久 綜所稅省下來的金額可能遠大於土增稅 的優惠稅率差異，所以我覺得綜合考量個人的狀況才會比較準，僅供參考 : : 另外個人綜所稅報稅時若貸款利息可列舉扣除，若非自用住宅應該就不行了 : : 若走地下 房客的租金也不能申報扣抵 --