購屋後發現前屋主故意隱匿巳收到認定違建通知書 - 加盟

By Aaliyah
at 2011-05-27T00:00

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因污水下水道工程~~99年11月26日前屋主巳收到認定違建通知書~買方予12月2日看屋時有詢問增建部份的位置及是否會拆除~賣方表明不知違建位置及仲介只告知增建約1~2坪~~12月10簽定合約後只在合約勾前後陽台外推並未寫出認定違建的面積和位置.在點交前賣方巳收到限期自行拆除~買方詢問仲介,仲介表明限期拆除違建係由委外工程單位發出的並非政府機關~~且係針對一樓住戶限期自拆(買方是五樓不會有任何影响)實際上查證後水利局表明發文單位係拆除大隊~~賣方希望協議內容若8月時未施作污水下水道及未拆除一樓即不負任何費用希望能給予切結時間~~這部份經查證後工程單位表明該處目前因去年舖設柏油所以禁施工一年~~現在買方欲提起訴訟~~請問這部份是否屬重大瑕疵??因仲介表明非重大瑕疵所以告訴請求權只有半年(((我一直覺得所有的過程都有被騙的事實))請問我有勝訴可能性嗎??((註明房屋非依現狀點交~違建部份只勾前後陽台外推,没有寫清楚位置及面積))另外我表明屋內有壁癌~仲介說没有水經過的地方不會有壁癌~~可是經由它們漏水保固廠商工人表明是壁癌没錯~~一大堆問題我如何一次寫清存證信函??民事訴狀如何寫呢??~~請專業人員教教我吧!!我不打算請律師想自己對抗仲介龐大的律師團(仲介老闆說的))~~~
Update:
謝謝各位專業人員熱心的回答~~小女子感恩感恩!!~~今日巳詢問拆除大隊認定違建通書就是報拆通知書!!只要提出訴訟~~即可向法院請求調查證據~~拆除大隊會提供書面協力義務..並表明很多類似案例都是買方勝訴了~~((朋友有類似的案例,好的仲介不經訴訟予以協調成功求償數十萬元並退回佣金~~加盟的小仲介真的就差很多!!))
Update 2:
請問有類似的民事起訴狀範例可供參考寫嗎??~~想了一星期都不知如何下筆!!

Tags: 加盟

All Comments

By Leila
at 2011-05-28T04:46

1.輸贏的關鍵是五樓有沒有收到通知，不是一樓有事其他沒事，有通知就得告知
2.壁癌有時來自外面牆壁。
3.仲介就通知一事應注意而未注意，得負責連帶賠償責任，直接告上去，也把副本通知加盟總公司，由總公司處份他們。
4.通知總公司，如未處理，官司贏的時候，對總公司提告並召開記者會。
能對總公司提告的，節錄廣告就行了

By Faithe
at 2011-05-30T12:15

1.要告就告仲介+前屋主!!因為仲介有責任!且他們賺取仲介費2.就算是大品牌的房仲公司照樣爛!退回佣金?為什麼不是讓問題完全不出現呢?搞出一堆問題才來善後!這標準應該要求高一點吧~3.至於要告!我也不建議你請律師!狀紙一張兩塊錢!寫告訴狀不是什麼困難的事情!4.告上法院之前!你得做幾個動作!最重要的就是屋況的拍攝!拍照+錄影是最好的做法!而且千萬別只有照相!法官是不可能去現場看的!照片很容易被挑出毛病!
5.你可以先找消保官介入處理!如果處理的結果不滿意的話!再走法院會比較好

By Lucy
at 2011-05-27T15:14

妳可以引用下列民法相關條例去寫存證信函，這些都跟第365條物的擔保品瑕疵有關，所以你也只能用這條去努力。另外關於仲介部份，如果可以確認在買賣成立前仲介已經知道的話，那仲介可能會有背信或是詐欺的刑責。
民法
第二百二十七條(不完全給付)
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
第三百五十四條(物之瑕疵擔保責任與效果)
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
第三百五十五條(物之瑕疵擔保責任之免除)
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
第三百五十六條(買受人之檢查通知義務)
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買收人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
第三百五十九條(物之瑕疵擔保效力(一) ─ 解約或減少價金)
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
第三百六十條(物之瑕疵擔保效力(二) ─ 請求不履行之損害賠償)
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
第三百六十五條
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。

By Anonymous
at 2011-05-29T09:16

建議您向房仲業的總公司申訴，不過一般來說總公司對加盟店的約束力比較差，而仲介當然拿了錢就容易愛理不理的.
還有可以跟仲介的分店申訴，另外投訴到消保官那裡去.
如果口頭她們不理會，可以用存證信函的方式告知.以維護自己的權益.
所以在我經驗的過程中,
不論是委託給小品牌或是大品牌的仲介公司,
該公司口碑才是重點
而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
[履約保證]保障方式你可以自行在網路搜尋相關資訊
所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
之前委託廣利不動產,因為我是第一次買屋
所以比較謹慎她們也很用心的找到適合我的房子
現在已經順利買到很棒的一間房子
所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠
所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點
小技巧:
1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
3.眼光精準
以下網站你可以去參考一下提供很多買屋者公開知名房仲如何用卑劣手段賺取服務費
以及和知名仲介發生的買賣糾紛,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗
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或是到J2H凶宅搜尋引擎查詢。J2H凶宅網提供最便利的凶宅搜尋引擎功能
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By Emily
at 2011-05-30T00:25

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