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購屋發現壁癌，欲終止合約，追討己付款之問答。

Olga#事業

一、對於發現壁癌之事，買方已告知了嗎?仲介與賣方的態度為何?ans：有處理的意願，態度不積極，不斷地把責任問題，歸咎於買方。二、委辦的仲介公司是頗具規模?還是一般的掮客?ans：是某「台x房屋」知名公司之分店。三、您買的中古屋壁癌嚴重的地步?ans：本人買的是五樓之四樓，經本人和漏水專業技師到頂樓測勘，發覺五樓購屋者，三年前購屋前，曾做全面外牆防漏及內牆壁癌處理，如改善有限，如今情況依然，且住該住戶承認有支氣管炎，經常咳嗽，疑似長期吸入白華粉末所致。﹝對於該壁癌狀況，其回答極無柰﹞四、壁癌所在位置是否相當隱密?甚或被裝潢或家具遮掩住?ans：三間臥室，及兩間浴室，之窗口邊緣，都有壁癌漫延滋長的跡象。尤以兩間浴室最為嚴重，掉落一地的白粉，都來自磁磚間的縫隙，及外部屋簷水泥破裂、鋼筋外露。五、約中所指稱漏水的位置是否與壁癌之處穩合?ans：仲介在買賣雙方議價完成後，立即簽約，臨時在「標的現況說明書」之「是否漏水情形」欄位，補上「依現況交屋，主屋疑似有滲水狀況」請內人簽名﹝購屋者是本人﹞六、買方或仲介有請專家來堪驗現場嗎?ans：本人提前支付用印、完稅款後，要求屋主簽立「偣屋裝修同意書」後，再做屋內修繕過程，經一清潔工，到現場到屋內估價，看見牆壁之「白粉」脫口說出是「壁癌」，才讓我驚覺何謂是「壁癌」。之前，仲介和屋主從未和買方會同測勘。Update:一，僅輕描淡寫的告知漏水，未告知是壁癌Update 2:另，本人對漏水、脫漆、壁癌的認知區隔有限，直至上網查知「壁癌」之相關之資訊，方知壁癌之事態嚴重性和影響。Update 3:此案件，本人堅持退屋原因如次：一，壁癌是先天環境前是一條大溝，及後天屋況結構破損所致。二，內人有先天敏感症，目前有免疫力功能失調症狀。三，長女有先天性鼻子過敏疾病，需開刀根治。四，長期或終身背負壁癌的心理債務陰影，不甚負荷。Update 4:一，今天己發函方式告知賣方、代書、仲介。二，此屋應屬整棟結構性壁癌，其認定由專業技師來做鑑定。三，唯一能舉證，乃「標的現況說明書」之簽名，賣方是拷貝版簽名，買方是原筆跡版簽名。表示一，簽名時間不同、二，這份「標的現況說明書」即當時的斡旋書，剪貼、或套印過來。三，「標的．．」填表日期為98.4.10，而簽約日為98.4.18。這段時間正是仲介斡旋期。四，法扶會，今天己前去預約，審核是否通過，變數。五，如以「未告知壁癌真象，有隱瞞誤導之嫌」提告，可否？六，「漏水」、「脫漆」、「斑剝」、「壁癌」，要如何分別、定義？　　Update 5:　在提告之前，請仲介居中協調，讓買方能取回最大款項額度，而賣方又能獲得適當補償，仲介之服務費己成既定事實，不變。　向賣方、仲介曉以大義，三方的最大公約數，即各方損失最小；否則，對薄公堂，各方辨駁、舉證、反辨等，曠日廢時，事件宣騰沸沸湯湯，三方都受傷。　此想法，會不會太天真？Update 6:昨天以發函方式給受文者、副本、主旨、說明等告之，有法律效用？Update 7:以油漆塗抹粉刷，算不算刻意掩飾，便於隱瞞「壁癌」實情？Update 8:　　初次看屋，要拍照，遭仲介婉拒，直到付了鉅額款項後，才獲淮拍照，應算是刻意隱瞞？Update 9:　　看來要有長期抗戰的心理準備囉！以一百多萬來買人生經驗，代價不小。唯一可自我安慰，健康的身心，是錢買不到的。 　不想到了晚上，陰雨天，就是白華漫天飛舞，窮凶惡煞的噬食，人們呼出的二氧化碳。　　豔陽天，熾熱陽光，照進窗內，白華鰴菌萎縮到陰暗的牆縫裡去，人們看到牆面的斑剝痕跡，不以為意的道：「那是不過是脫漆嘛。」　　昨天老婆回家告知：「我同事說，哪家沒有壁癌？是你有問題。」突然覺得，自己好無桼和孤單。

網友回覆 2

  1. Skylar Davis

    我了解您的氣憤因為仲介為了賣屋使了手段讓你難以忍受，可是，契約白紙黑字是證據之所在，所以我們還是得從實際面依法論法來處理，以釐清責任歸屬。如果你一意要解約，我並不反對，但要索回仲介..等等費用，我個人覺得並不容易，但無論如何請:1.先寄發存證信函通知仲介(包含總公司)與賣方請其限期處理否則解約；2.所有瑕疵部分拍照錄影存證(因為可能進入訴訟所以現在勿再清潔或裝修)這是首先必要的動作(民法361)。以下數點回答無法依先後順序，乃有前因後果之故。一、針對您所購置的是五樓中的四樓，我必須說明，因為五樓為頂樓，其裸露在外的部分遠比四樓為多，且所受的水份侵蝕的狀況也必然較為嚴重(乃因台灣為季風氣候的關係)，加上您所陳述的壁癌位置之一是因風吹雨打年久失修所致(窗框久了接縫處滲漏很正常，仲介與賣方也會覺得你也會再翻修，又何必"計較"這麼多云云)這部分我認為頂多只能爭取賣方為之補償，至於廁所部分我認為並非小事，必須要內外檢查確認是否為水管問題亦或是樓上或隔壁的損鄰行為所致，如有必要恐怕須申請建築或土木技師公會確認(因為您甚至還發現鋼筋裸露若是結構問題或內部水管則須鑽牆檢測)，假設漏水問題太過嚴重影響結構甚鉅，自屬重大瑕疵，即可以專業鑑定文書要求仲介與賣方解約(民法373)。二、針對壁癌所在位置並非隱密、甚至是屬於肉眼即可察覺的瑕疵，就有可能依民法355規定買方已知悉該瑕疵，事後不得再以同一理由要求賣方負責當然，依民法354出賣人有物之瑕疵擔保之責，所以目前實務上還是多以由賣方補貼修繕款項為多。假使你就這部分想苛責仲介與賣方恐怕難度不小，因為，仲介人員"表面上"已盡善良管理人之注意義務(契約可證明)，加上買賣房屋不是小事，賣方也會主張買方多次看屋、而且仲介已於簽約時提醒買方皆無異議、加上瑕疵又不是不易發現(賣方無重新裝潢遮蔽，故買方就證據面很難告對方詐欺)、甚或價格已較一般為低(針對瑕疵之處已自行減價出售)，所以屋主即便無主動告知也並無不當,,,,,以為抗辯這部分對買方較為不利，如須法院裁判，則買方須多收集該屋屬於重大瑕疵之證據(是否有可能海沙屋之類)。三、現況交屋並非當然排除賣方責任，除非契約明訂買方指定解除某部分賣方的瑕疵擔保責任，否則仍應負責(民法366)只是賣方會因為"現況交屋"所以被責難的機會降低，買方舉證相對辛苦些。四、大型仲介公司皆有滲漏水保固，但處理及規定方式不盡相同，有的只限於十五年內的中古屋、有的僅限交屋後發現、有的屬於損鄰行為者不賠等等.....請詳閱現況說明書與該公司的保固說明。再者，該"分店"屬於直營或加盟也很重要，因為通常來說有些公司對加盟店的管制與要求較不嚴格，一旦發生糾紛總公司的態度就有差另外，有些仲介也會大小眼，對"投資客"或"在地人"的維護比較多，借此威逼對方就範唉!這也是生態。但無論如何，我們一定要想辦法站的住腳，讓對方願意"正視"這個問題並加以解決才是重點。若仍有疑義，亦可於搜證之後準備相關資料就教各地法律扶助基金會幫助您了解合理權益(www.laf.org.tw/tw/index.php) 2009-05-11 14:10:59 補充：一、你們家人的病況非賣方或仲介所明知。二、夫人與千金的病症與壁癌之因果關係你們必須舉證。三、壁癌並非不能根治日本新近發展出利用KB9之防黴抗菌系列藥劑配合防水止漏工法之實施，可以兼顧防水及防黴抗菌雙效功能，可以徹底處理壁癌問題 (環境檢驗所 )當然，是否花費甚巨超過該屋之價值，您也必須舉證。四、該屋環境問題買方亦無法完全卸責，因為屋主對現況並未掩飾。五、以問題的嚴重性而言，處理花費甚多的漏水問題買方都能接受了，更何況"小小"的壁癌?但如果該地區整體環境潮濕，壁癌會反覆滋生，又另當別論，當然，還是必須舉證。 2009-05-11 14:16:02 補充：您說仲介只是"輕描淡寫"提到漏水問題但法律苛責他的義務並非須要"大聲疾呼"，所以您必須提出更強的論證比如他有說過不是很嚴重等等鬆懈買方戒心等等，當然，舉證還是很重要，否則他耍賴不認，你也只能依契約來走。 2009-05-12 09:20:12 補充：一、法扶會分法律諮詢與訴訟協助，你應該只是先做諮詢吧?訴訟部分需提供無資力的相關證明，還希望你打電話去做確認。二、您補充的第六點，通常來說，壁癌、斑剝、脫漆當然有可能單獨發生(比如年久失修、損鄰行為、工法不佳或迎風面等問題)、但漏水所衍生的問題種類繁多除了您所說的都有可能因此而生，更有可能造成白蟻蛀蝕、樑柱鏽蝕等問題，所以更為嚴重，但法官、律師或調解委員皆並非專業，加上仲介和賣方必然耍賴，希望你能努力收集相關資料予以舉證。 2009-05-12 09:58:45 補充：你的想法很好，但你手中還是必須有足以嚇到他們、並願意坐下來談的證據(除了法扶，也可再請教區公所的義務律師，以及公會專業鑑定如有需要可能要花點錢，或多請幾個師傅估價證明修繕花費甚鉅，或可打聽附近鄰居得過敏疾病者搞不好賣方就是因此搬走賣屋的.....)，要不就是"拖"字訣如果你不急著搬，對方卻急著拿錢，仲介(店長)又急著拿業績，當逼到總公司抓狂時，也許事情就有解了祝好運。 2009-05-12 11:50:22 補充：存證信函效力就是"口說無憑、書面存證"而已。依民法356:買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。 2009-05-12 13:28:51 補充：粉刷當然算"隱瞞"，因為適度的在壁癌牆壁上做補強可以"光鮮"的撐數個月，以便欺騙不知情的買方。至於初次看屋要拍照這樣恐不算"隱瞞"吧?因為買方本人就在現場看得一清二楚啊!除非你有發現仲介在現場有動手動腳的企圖遮掩什麼、或你有發問壁癌漏水相關問題時他都避重就輕的回答那也許算，但最主要的憑據還是契約及現況說明書為主，不可能過於苛責仲介~除非他明知而且為了業績願做幫凶。

  2. Carol

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