不動產買賣 - 事業

By Annie
at 2010-02-01T00:00

Table of Contents

屋主開價言明淨拿550萬元(屋主親口告知買方)，仲介告知買方此屋售價為650萬元(白紙黒字為憑)，因為去看屋時屋主剛好也在那裏，對仲介的印象不是很好?
A、仲介有否違法(賺差價行為)?
B、如果此屋成交是以550萬元、650萬元還是成交價來收取佣金?
C、仲介事後解釋說要墊付增值稅、佣金費用還有人事成本是否合理?
D、如果當場沒有遇到屋主是否就被騙到了，買方如何預防?
E、仲介的開價會因為他是有錢人或是從國外來的而變動嗎?
F、我認為如果此屋成交買主被抽取三層皮這樣想是否正確?
第一層皮差價第二層皮佣金第三層皮差價多出的佣金
已更新項目:
板主大哥回答的問題很好^^
★而且把我的問題一個一個的回答很清楚！
使我受益良多
更感謝您的苦心和善意
非常謝謝您^^真的是好又棒! DAVID

Tags: 事業

All Comments

By Mary
at 2010-02-04T05:45

面對市場上眾多房仲品牌與店頭，消費者要如何選擇？關鍵重點仍在於「人」，房仲業屬於服務業，因此經紀人員的服務熱忱與專業素養，是讓客戶獲得交易保障最基本的條件，房仲公司的交易安全把關制度是否落實，也是提高中古屋買賣交易安全的要素，從一些細節觀察，則是挑選經紀人員與房仲公司可供參考的訣竅。
探口碑避開不良紀錄者
首先是房仲公司的挑選，全國連鎖的大型房仲公司，雖然品牌知名度高且制度較完整，但地區型的房仲公司，也不乏服務口碑良好的業者，但消費者透過公平會、消保會、仲介公會與各地消保官等單位，可探詢哪些業者曾有交易糾紛不良紀錄，做初期的篩選動作。
找專業以免被誆騙殺價
其次是業者應在店頭公開的各種證照資料，包括加入公會的會員公司證書、經紀人執照、公司營業執照等相關證照都必須齊備，再來是接觸的經紀人員是否真正具備服務熱忱，針對屋主而言，所委託售屋的經紀人員，是否迅速回報客戶看屋反應且提供專業建議、熱心促銷等動作，但採空屋銷售模式的屋主，也需防範部分房仲人員以假回報的動作，誆稱積極帶看買方，卻以偏低出價打擊屋主信心，要求屋主自動降低合理售價。
催你買當心選到瑕疵品
買方由於選擇物件機會較多，一般房仲人員較不易掌握與經營關係，買方選擇經紀人員，則可觀察介紹看屋時，經紀人員是否會將屋況、環境的優缺點翔實告知，且提供合理的區域房價行情做為出價參考，僅會一味針對買方「買不到」的心理，而鼓吹趕快下訂購屋的經紀人員，必須多加注意交易是否會產生紕漏，或是被當作冤大頭。
就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞，消費者在信任專業之餘，仍應隨時注意房屋買賣交易流程的安全把關動作，較利於確保自身權益。
而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
[履約保證]保障方式你可以自行在網路搜尋相關資訊
所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點
在我接觸那麼多家仲介公司有些小品牌仲介公司的規模,
勝致超越一些加盟體系或是直營店
曾經一間板橋新板特區的房子也是委託給各家仲介,
最後也是廣利不動產公司用不錯的價格幫我成交
所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點
小技巧:
1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
3.眼光精準
以下網站你可以去參考一下可以在買屋賣屋先了解相關注意事項
房地產投資客要入門,討論交流園地
http://www.j2h.tw/bbs/bbs41/
買屋賣屋相關注意事項
http://www.j2h.tw/bbs/bbs22/
台灣房價討論提供大家討論區域性房價,行情,建商評價,各案分析等討論
http://www.j2h.tw/bbs/bbs43/
提供大家討論貸款資訊 ,行情,各案分析等討論
http://www.j2h.tw/bbs/bbs23/
你也可以到比價網看看，全民比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
買屋租屋最怕遇到凶宅
若花了大錢不幸買到凶宅,那真的是預哭無淚
若要確保不會買到凶宅，可到房屋所在的派出所查詢
或是到J2H凶宅搜尋引擎查詢。J2H凶宅網提供最便利的凶宅搜尋引擎功能
J2H凶宅搜尋引擎: http://www.j2h.net/deadhouse/

By Dinah
at 2010-02-05T18:10

其實這樣還算是非常簡單!!
首先該仲介公司是否為合法之仲介公司 ... 如果合法則該公司不能收取價差(如真有此情況可以舉發)!!
再來談到你談到的數樣:增值稅佣金費用人事成本這三樣你可以要求仲介將550~650之間差價是如何來的 , 請他直接將增值稅,佣金費用,人事成本清楚計算出不要再賣弄數字遊戲
增值稅 .... 理應是賣方要負擔除非是該房屋賣方賣價低於市場行情可以轉嫁到買方但需要買方同意否則可以拒絕接受
佣金費用 ... 如按照工會規定他能向你收2~4%為合理基本上是2% 除非你願意支付他較高成數 .... 如果以2%來說 550萬*2%=11萬
人事成本 ... 這個就真的應該算是灌水部份因為以仲介公司來說只會收取佣金費用人事成本原本就是仲介公司要自己吸收怎麼會變成要買方負擔
所以還是先請該位仲介把下列金額完整列出再看你個人願不願意就該價金買下囉!!
買方實拿550+增值稅+佣金費用+人事成本=650萬
最後建議你增值稅與人事成本不是你必要承擔之費用可以拒絕接受
另外可以看出該仲介再運用一些數字遊戲 ... 勸你如真要買 ... 三思阿!!

By Candice
at 2010-02-04T18:02

屋主開價言明淨拿550萬元
增值稅
仲介服務費
代書費
地政規費
敢賺差價
賠得起嗎 ?
板大以上煩請您自己算吧

By Michael
at 2010-02-02T10:58

樓上的秀月講的真的非常有道理!!

By Hardy
at 2010-02-05T09:16

我跟您說看完您的問題後
我覺得帶您看房子的仲介還滿委屈的,
辛苦的幫您找房子您看房子,
還要被您誤會,真是難為他了
之前在仲介這個行業裏或許有一些不肖份子,
除了仲介服務費之外,還會賺差價,
這是讓很多人為知詬病的不好習性
也是因為這個問題造成了許多的買賣糾紛,
所以後來政府才會修法管理不動產經紀業,
裡面就有明文規定
仲介服務報酬上限是6%(成交價),
也不能賺取差價
所以關於差價這部份您應該可以放心
關於您說的屋主說淨拿550萬,
所謂淨拿就是屋主要實拿550萬
(也就是屋主實際要拿到的金額,
不包含仲介服務費跟土地增值稅喔)
所以阿仲介一定要再加上仲介費22萬,還有土地增值稅,
因此仲介跟您開價650萬,坦白說是還滿合理的,
因為開價650萬您一定會殺價的阿
您也不會650萬跟他買阿
而且現在資訊那麼發達,
仲介絕不會因為您是不是有錢人而隨便更改開價的
因為這是關係公司信譽的問題阿
沒有一個老版會拿自己的公司開玩笑吧
2010-02-02 11:01:08 補充：
不好意思,打擾了
因為我自己也是仲介從業人員
所以對於您的問題有很深的感慨
因為我也曾遇過像您一樣對我們有所疑問的客人
當時我也曾很生氣的反駁
但是事後我想了想
如果換成是我要買房子的話
可能我會更機車喔
買房子對許多人來說都是一輩子的大事,
因此在面對買賣房子時也都格外的謹慎,
而對於一個陌生人又有利益關係的仲介來說
相信許多人都是又愛又怕吧
但是您如果願意相信尊重仲介的專業
我們也都會以同理心來對待每一個客戶
因為有您的信任跟支持相信我
我們會更有衝勁
全力以赴的去完全您的託付
跟您一起來完成您成家的夢喔

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