房客租賃契約未到期,欲終止契約.需支付幾個月押金 - 開店

By Hedwig
at 2013-07-12T00:00

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因開店向房東承租店面,但因生意不佳想退租,合約尚未到期,請問:
當初房東要求公證,故租賃契約有公證,房東押金收3個月,並預收12個月房租支票,如果要退租,押金是扣1個月還是3個月,預繳之租金支票可退回嗎?

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By Ophelia
at 2013-07-12T17:14

根據土地法第99條規定：「擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額」，超過部分得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後，記得要請房東簽收，並妥善保存收據。房東跟妳收三個月的押金，這是違反規定的，妳可以跟房東要求減少一個月的押金，妳可以從下個月的房租中扣抵。
提前解約:
依照民法第421條所稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租於他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃訂有期限者，依民法第450條之規定，期限屆滿時租約才會消滅。原不許當事人於期限屆至前任意終止租約。但亦有例外，如承租人死亡，其繼承人不願繼續承租者，仍得終止契約。又如租約約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，各當事人可自由終止契約。
基於私法自治原則，如承租人訂定租賃契約書時，未與出租人約定期限屆滿前得終止契約，則承租人於租約未到期即搬遷，仍須依租賃契約之違約條款處理。如果租賃契約上沒有違約賠償之條款，那就回歸民法違約賠償之規定辦理，房東因妳的違約，所造成的損失，都可以向妳提出賠償之請求的。
妳要提前終止租賃契約，房東可以要求多少賠償金，要看妳們租賃契約上有無違約賠償之規定，如果有，那就依契約上之規定賠償。如果租賃契約上沒有違約賠償之條款時，那因妳提前不租，造成房東之損害，房東都可以向妳提出賠償之請求的，此項賠償究竟多少，沒有一定之規定，就看雙方如何協議，如果雙方無法達成協議的話，那就依法訴請法院判決。
如果妳與房東違約賠償之問題解決以後，是可以要求房東將預繳租金之支票退回給妳的。
能夠成為租賃之關係，自是有緣，因此不宜輕易對薄公堂，妳可以先跟房東好言商討，看是否能在妳可以接受的範圍解決。如果房東的要求，妳無法接受時，妳可以向地方調解委員會，提出調解之申請，若調解仍無法成立時，那只好尋求法律途徑解決囉！
以上提供妳參考
最後祝妳能順利解決問題，一切順心如意