當包租公好還是開自助洗衣店好呢? - 創業

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By Olivia
at 2019-09-27T23:47

Table of Contents

※ 引述《Masturbate (自尻半仙 麥大濕)》之銘言:
: ※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之銘言:
: : 代友詢問,因為他非常困擾...有投資選擇障礙...XD
: : 假設前提,沒有其他考慮選項,就(a)包租公和(b)洗衣店兩個在選
: : 他目前手頭上有200萬現金,
: : (a)
: : 有看到一個整排大馬路的透店社區(桃園近20年中古屋),
: : 幾乎全部都是投資客在買的,樓下店面樓上九個套房,
: : 建商放了快20年(也收租了快20年)現在拿出來賣,
: : 朋友去看的時候附近的鄰居也都是近幾個月買的,
: : 已經確定滿租的情況下 且 貸款確定至少可以貸滿八成以上來購買,
: : 每個月可以收租金五萬多
: : (b)
: : 自助洗衣店,
: : 目前詢問到:
: : 洗衣機小台x1, 中台x2, 大台x1
: : 烘衣機30p雙層x3
: : 兌幣機x1
: : 用瓦斯的,目前報價150萬,純設備
: : 朋友估計加上裝潢等等也差不多200萬,
: : 然後店面有找到地點可以租,
: : 他估算每個月的淨利被動收入也差不多五萬多
: : 問題就來了,同樣一個月被動收入五萬多,本金200萬,
: : 哪種投資比較好? 這個問題也考倒我了...XD
: : (a)的前提是確定穩定滿租 (用房屋總價算投報率約6.X %)
: : (b)的前提是那個承租地點理論上應該可以做到淨利五萬多
: : (a)每個月雖然也有繳房貸利息,但大部分都是在繳自己房子的錢,
: : 房子因為算是店面,不太有折舊問題。
: : (b)每個月繳的房租都是給房東,機器會折舊,但不用背房貸,拉高負債比。
: 首先洗衣店的部分分析出了點問題,
: 基本上這樣的投資額轉不起來,
: 詳細獲利模式因為涉及商業機密,所以暫時不分享。
: 除了要用科學方式研究商圈人口組成,做立地商圈評估之外,
: (比如人口數量、有沒有消防隊在附近、一台洗衣機配多少人,一台烘乾機配多少人)
: 假設全部符合需求,
: 基本投資額大約落在350萬上下,每月淨利大約是7萬元左右,
: 換句話說如果身上一千萬,開三間,地點都找對,
: 每月可拿回20萬左右;
: 如果沒有遭遇重大變故,一般大約會在第五年回本。
: 然而這些分析並不是一般人想想就會的,
: 其實倒的很多,我光看機器數量和投資額就知道,
: 這個模組會在兩年內收起來。(菸)
: 重點是,假設拿不到這些前人的資料,
: 初期投資後其實是要花時間在店前面做功課的,
: 可能必須調整機器數量或重新配電等等,
: 不是亂開就能爽收錢的,
: 一句話:不可能。
: 接著來談買房的問題,
: 以前有跟朋友討論要不要玩房地產,
: 結論是『反正你先看一百間,看完之後你就知道要不要玩了』。
: 回說你朋友看的店面,
: 我完全不知道為何建商租了20年還要拿出來賣,
: 參考的點太少了,
: 但根據現在的房市每年跌5%的情況看起來,
: 加上可貸8成,
: 也就是如果投資一千萬,第一年會跌50萬,
: 假設連續跌三年 (事實上我覺得一定不止,我不看好房市)
: 總跌幅會來到140萬左右,
: 房子要脫手大概只能賣八百多萬,手續費再扣一扣,大概能入手800萬,
: 當包租公三年的收入是180萬 (5*12*3年,不繳稅不繳二代健保)
: 算起來三年後倒虧20萬,讚。
: 其實我是佛心來的,上面講的風險未必會發生,
: 但我根據你朋友猶豫的內容,
: 我會判斷他不適合創業,
: 根據這樣的個性,加上『以為水很淺』的心態,
: 我建議還是把兩百萬留在身上吧,
: 想一下吼,拿去花天酒地可以天天腿軟,連續三年呀!! (?)
: 認真的,我佛心來的,
: 心態沒有準備好,不要想亂投資或是隨便創業,
: 現代社會的資訊太透明,市場變太快,
: 相信我,
: 你的命沒有那麼好,
: 任何事情都要先做好抗風險的準備,
: 備案至少要三個,
: 才有可能在這個紅海市場,至少航行三年不沉。
: PS.
: 我很常講一個例子,
: 今天某個市場有人深耕十年,你剛加入就可以跟他平起平坐,
: 只有一個可能:你是天才+他是白痴
: 很明顯,你不是天才,他也不是白痴,
: 你得付出很大的努力,把功課做完,
: 才有機會跟已經打下江山的人分食市場。
: 祝一切好運 (菸)



大家好 打給後 胎嘎齁


大大講得很好 使小弟我獲益良多


但房地產的部分我補充一下


以目前情況看來 房地產是不用期待大幅回檔了


未來雙北及各大都會區應該都是持平或緩漲


原因什麼的不解釋 要講會講一大串


每年跌5%是幾乎不可能發生的 漲5%的機率比較大


所以我現在都會勸一些創業者如果資金夠的話


店面或辦公室直接用買的 會有意想不到的驚喜



第二個部分是店面本身沒什麼行情可言


很多是用投報率啦單坪價啦那些來評估店面的價值


其實那些不是最主要的 有人賣就會有人買 買店面是買可塑性


在這邊也不討論怎麼塑造


總而言之 在被統一之前 持有不動產是好的


抱歉講太多會讓各位老闆覺得好像在房地產版


在此下台一鞠躬



PS.兩百萬的自備款應該買不到什麼店面QQ




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Tags: 創業

All Comments

Enid avatar
By Enid
at 2019-10-01T23:59
怎麼買不到店面?小店面還是買得到的
Frederica avatar
By Frederica
at 2019-10-06T15:57
創業或置產要考量的是接下來二十年,創業就算成功了,
Hardy avatar
By Hardy
at 2019-10-09T07:29
你也不希望不到十年局勢一變,就得收起來吧!房地產的
Carol avatar
By Carol
at 2019-10-11T09:55
話,今年是小島人數開始減少的第一年,接下來減個二十
Rebecca avatar
By Rebecca
at 2019-10-13T18:43
年,老實說,扣掉通膨,購買力還能保持住就很不錯了。
建商這個時間點丟出來,不是沒有原因的……

機場旁民宿

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By Franklin
at 2019-09-27T16:45
最近有個想法 因為家裡有一間透天兩層在機場附近 一層30幾坪左右 離機場8分鐘 非常適合隔天要去搭機的 或是 剛搭機回來的客人 目前租人15000 如果把它改建成民宿類型 一樓做成 接待區 小客廳 跟 四間房間 (兩間套房 + 兩間六人背包客房 一間衛浴) 不知道有沒有搞頭 因為資金有限 想說先弄一樓 二樓先當 辦公區 如果有做起來 二樓再蓋房間 我抓一間房間改建25萬 4間 ...

茶包、濾掛咖啡廠商

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By Gary
at 2019-09-27T11:57
1.徵求項目:茶包、濾掛咖啡包 2.需求描述:想找可以提供或代工茶包及濾掛咖啡的廠商,本身有自行銷售通路管道、想 使用自己品牌名稱銷售 所以希望可以找尋可以直接幫忙代工,包含貼標跟包裝的廠商,或有好的產品提供給我, 包裝部分我在自己與配合廠商聯絡就好 麻煩了,謝謝 3.徵求者身分:創業主 4.聯絡方式:站內信聯繫 5.其他: 請注意,本版不為任何發文者或廠商背書,本文真實性請自行判 ...

設計案 估價問題

Thomas avatar
By Thomas
at 2019-09-27T08:05
小弟目前手上有一些產品 之後想要拍一些宣傳影片 想請問一下 和這種產品拍攝公司的流程大概是怎麼進行的? 之前還在其他公司就職的時候 也有做過類似的案子 想幫公司的產品拍宣傳影片 本來想請自己在做相關產業的朋友做 但洽談的過程實在是有點超乎我意料之外 我本來是以為 對方應該會提供我一些樣品影片作參考 不同的樣品有不同價格範圍 讓我們看要選哪種等級的產品 然後詳細報價再依細節做 ...

當包租公好還是開自助洗衣店好呢?

Jacob avatar
By Jacob
at 2019-09-26T18:04
※ 引述《MTKer5566 (MTKer5566)》之銘言: : 代友詢問,因為他非常困擾...有投資選擇障礙...XD : 假設前提,沒有其他考慮選項,就(a)包租公和(b)洗衣店兩個在選 : 他目前手頭上有200萬現金, : (a) : 有看到一個整排大馬路的透店社區(桃園近20年中古屋), : 幾乎全部都是投資客在買的,樓下店面樓上九個套房, : 建商放了快20年(也收租了快20年)現在拿 ...

賣餅乾找通路(擺攤&飯店/民宿/SPA)

Harry avatar
By Harry
at 2019-09-26T10:21
各位老闆們大家好 我們是恩居好食,一個新創團隊, 商品是將and#34;可以吃但不符合市場規格and#34;的NG蔬菜做成餅乾, 口感吃起來像是手工餅乾,沒有菜味。 理念是幫助農夫消耗NG品,減少食物浪費,珍惜地球資源。 畢竟還可以吃的菜,就因為外表長得不好看就被丟掉,實在很浪費。 目前正在積極尋找通路, 我試過跟小農餐廳、惜食餐廳接洽,畢竟跟經營者有類似理念, 希望可以成為餐廳的 ...