給仲介托售反而變兇屋的法律問題 - 事業

By Freda
at 2009-01-06T00:00

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今天報紙刊出東X房屋仲介使用客戶托售的房屋燒炭自殺
害那間房子變凶宅
公司說要再看和屋主的契約在看後續如何賠償
請問
1. 雖說這是該仲介的個人行為,但是是否因為該仲介因為是該公司員工的身份而進入該房屋,所以該公司以連帶賠償的責任,或者只是單純道義責任
2.如果該房屋是托售期間已到期,但屋主尚未前往續約或取回鑰匙的情況下,是否會有類似侵入民宅等其他侵權行為產生?

Tags: 事業

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By Kelly
at 2009-01-07T15:32

論房屋仲介公司的連帶賠償責任
法律解析：
按房屋仲介經紀業與消費者之法律關係，雖然學者與司法實務之見解不盡相同，惟一般可認為係民法居間與委任之混合契約（例如：委託售屋）。是以，若於日常執行仲介業務時，除不動產經紀業管理條例之相關規定須遵守外，民法居間及委任之相關規定亦須遵守。
所謂「委任」係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。而受任人於處理委任事務時，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之（民法第五百二十八條、五百三十五條參照）。
又依不動產經紀業管理條例第二十六條之規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」可知若阿福此時有故意過失而有損害賠償責任發生時，尚應與叮噹房屋仲介公司負連帶賠償責任。
參考法條：
不動產經紀業管理條例第二十六條
因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處。
受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。
民法第五百二十八條(委任之定義)
稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。
民法第五百三十五條(受任人之權限－特別委任或概括委任)
受任人之權限，依委任契約之訂定。未訂定者，依其委任事務之性質定之。委任人得指定一項或數項事務而為特別委任。或就一切事務，而為概括委任。
民法第五百三十五條 (受任人之依從指示及注意義務)
受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。
民法第五百四十條(受任人之報告義務)
受任人應將委任事務進行之狀況，報告委任人，委任關係終止時，應明確報告其顛末。
民法第五百四十一條(交付金錢物品孳息及移轉權利之義務)
受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。
受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。
民法第五百四十四條
受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。
民法第五百六十五條(居間之定義)
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
民法第五百六十七條(居間人之義務)
居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。
以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。
民法第五百六十八條(報酬請求之時期)
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。
民法第五百七十一條(違反忠實辦理義務之效力－報酬及費用償還請求權之喪失)
居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。
結論：
在房屋交易的過程中，在未完成過戶交屋前，因所有權人仍屬原屋主，故為避免因借屋裝修而產生之糾紛，原則應盡量避免此類情形為宜！若無法避免，至少亦應請屋主簽訂借屋裝修同意書，以保障仲業業者自身之權益。
資料來源：東森房屋加盟事業總部

By Audriana
at 2009-01-07T10:47

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