好吧 無聊來回一下這篇
懶得看過程 想得結論直接拉到後面吧XDDD
照你所說 寬限期利息10萬/年
每月繳息大概8300左右
以正常利率回推貸款N=700萬左右
但你頭期只有100萬
以正常成數來看N應該=400萬
所以可能是北部物件 貸款成數比較高 但這樣也表示 你的利率就也偏高
所以我覺得 N大概就落在 700~400之間 那就抓個平均550萬
收租60萬 每月收租5萬 你又說是改套 大概就是公寓改套
你又有砸大錢裝潢 所以我猜可能是頂樓4+2物件
所以是6間房 1間8000-8500 左右
就不給你的60萬租金在打折了(你說60萬就60萬 哈哈)
不然正常還要扣掉(招租成本 管理成本 待租成本 稅金成本 維護成本...)
房東不好當阿~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
小結:
100萬頭期款+450萬(貸款)+250萬(裝修成本)+50萬(待租損失)=850萬 未來售價
-------------------以上就是我估算 物件大概的 基本資料------------------
好那我們開始來算算投報率%
一、繼續持有租金投報率
投入=100萬+250萬+50萬=400萬(你投入的成本 不討論折現 機會成本只有算待租損失)
收入=60萬租金-10萬寬限期貸款利息=50萬
50萬/400萬=12.5%
後面正常本息平均攤還
收入=60萬租金-33萬本息攤還=27萬租金
27萬/400萬=6.7%
也符合你說的6-7%投報率
所以持有到第4年在開始賣 把12.5%賺好賺滿
二、賣掉價差投報率
那你賣掉可以拿回400萬現金
賣掉的話有400萬，那你賣價大概是850萬 扣掉銀行貸款450萬(尚未繳本)
得出所謂的400萬
但這情況 實際沒賺到價差 也賺不回那第一年的待租成本
1.房地合一稅 以上述資訊來看 大概是50萬的課稅基準*20% =10萬
2.仲介費 售屋的仲介費 850萬*4%=34萬
3.其他行政規費 手續費
加起來費用大概50萬左右 所以其實你投入350萬 但應該拿得回來的也是350萬
(除非你有避稅方式 仲介你自己人..那就另當別論)
所以如果你持有到第5年在賣會比較好!!
沒賺到價差 但可以賺到租金=50萬*4年=200萬-扣掉上述買賣成本50萬=150萬
小結
如果你持有2年就賣 等於沒賺錢(賺的租金被 上面說的成本吃掉)
(還沒算投入350萬的機會成本)
但第三年起開始才每年賺50萬 但最多到第五年
所以持有五年總共就150萬
投報大概150萬/350萬(就不算年化報酬投了 累了XD 我也沒收錢啊XD)
42%/5年=8.6% 這樣應該算是效益最大化了
後面就開始本息攤還 每年就賺27萬而已
整體投報會逐年下滑 第6年就在8.4% 第7年8.3%....
--------------------不想看那麼多直接看這裡------------------------
所以建議持有4-5年之間在開始轉手
要賣的前兩年的時間你可以好好想想
要拿這500萬元做什麼
(150萬租金收入+350萬你的現金)
喔不!! 應該是前兩年就開始"做"一些你想做的生意
而不是想 想是找不到答案 做才有答案
另外 創業原比改套當投資客 難上一百倍
沒有找到熱情的事業 單純想賺錢的千萬別來創業....
這一篇文章值 868 Ptt幣XDDDD
※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
: 這可能不算創業範圍吧?
: 但想來這裡問
: 因為這版的各位 應該思考比較有開創性
: 希望得到一些不同想法
: ***
: 就是呢 這幾年一直在努力被動收入
: 特別是收租房產
: 現在有完成一個 年收五十萬的物件(已扣貸款)
: 面臨兩難抉擇
: 1. 賣掉，可拿回400萬現金(但就損失被動收入)
: 2.不賣 繼續被動收入，但資金就不靈活，
: 手邊剩一百多，無法做大計畫。
: 各位怎麼看呢?
: 請多指教，謝謝
: --
懶得看過程 想得結論直接拉到後面吧XDDD
照你所說 寬限期利息10萬/年
每月繳息大概8300左右
以正常利率回推貸款N=700萬左右
但你頭期只有100萬
以正常成數來看N應該=400萬
所以可能是北部物件 貸款成數比較高 但這樣也表示 你的利率就也偏高
所以我覺得 N大概就落在 700~400之間 那就抓個平均550萬
收租60萬 每月收租5萬 你又說是改套 大概就是公寓改套
你又有砸大錢裝潢 所以我猜可能是頂樓4+2物件
所以是6間房 1間8000-8500 左右
就不給你的60萬租金在打折了(你說60萬就60萬 哈哈)
不然正常還要扣掉(招租成本 管理成本 待租成本 稅金成本 維護成本...)
房東不好當阿~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
小結:
100萬頭期款+450萬(貸款)+250萬(裝修成本)+50萬(待租損失)=850萬 未來售價
-------------------以上就是我估算 物件大概的 基本資料------------------
好那我們開始來算算投報率%
一、繼續持有租金投報率
投入=100萬+250萬+50萬=400萬(你投入的成本 不討論折現 機會成本只有算待租損失)
收入=60萬租金-10萬寬限期貸款利息=50萬
50萬/400萬=12.5%
後面正常本息平均攤還
收入=60萬租金-33萬本息攤還=27萬租金
27萬/400萬=6.7%
也符合你說的6-7%投報率
所以持有到第4年在開始賣 把12.5%賺好賺滿
二、賣掉價差投報率
那你賣掉可以拿回400萬現金
賣掉的話有400萬，那你賣價大概是850萬 扣掉銀行貸款450萬(尚未繳本)
得出所謂的400萬
但這情況 實際沒賺到價差 也賺不回那第一年的待租成本
1.房地合一稅 以上述資訊來看 大概是50萬的課稅基準*20% =10萬
2.仲介費 售屋的仲介費 850萬*4%=34萬
3.其他行政規費 手續費
加起來費用大概50萬左右 所以其實你投入350萬 但應該拿得回來的也是350萬
(除非你有避稅方式 仲介你自己人..那就另當別論)
所以如果你持有到第5年在賣會比較好!!
沒賺到價差 但可以賺到租金=50萬*4年=200萬-扣掉上述買賣成本50萬=150萬
小結
如果你持有2年就賣 等於沒賺錢(賺的租金被 上面說的成本吃掉)
(還沒算投入350萬的機會成本)
但第三年起開始才每年賺50萬 但最多到第五年
所以持有五年總共就150萬
投報大概150萬/350萬(就不算年化報酬投了 累了XD 我也沒收錢啊XD)
42%/5年=8.6% 這樣應該算是效益最大化了
後面就開始本息攤還 每年就賺27萬而已
整體投報會逐年下滑 第6年就在8.4% 第7年8.3%....
--------------------不想看那麼多直接看這裡------------------------
所以建議持有4-5年之間在開始轉手
要賣的前兩年的時間你可以好好想想
要拿這500萬元做什麼
(150萬租金收入+350萬你的現金)
喔不!! 應該是前兩年就開始"做"一些你想做的生意
而不是想 想是找不到答案 做才有答案
另外 創業原比改套當投資客 難上一百倍
沒有找到熱情的事業 單純想賺錢的千萬別來創業....
這一篇文章值 868 Ptt幣XDDDD
※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言：
: 這可能不算創業範圍吧?
: 但想來這裡問
: 因為這版的各位 應該思考比較有開創性
: 希望得到一些不同想法
: ***
: 就是呢 這幾年一直在努力被動收入
: 特別是收租房產
: 現在有完成一個 年收五十萬的物件(已扣貸款)
: 面臨兩難抉擇
: 1. 賣掉，可拿回400萬現金(但就損失被動收入)
: 2.不賣 繼續被動收入，但資金就不靈活，
: 手邊剩一百多，無法做大計畫。
: 各位怎麼看呢?
: 請多指教，謝謝
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